悪徳業者に気をつけろ！建築業界の裏側をお話します

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昨日は実は　ほとんど見ていません。完成の状況をチラット見ただけ。工事の進行状況はほとんどわからず仕舞い。

なにやら　杉のパネルを大量仕入れして安く工事費を上げて　床から何から全部？？杉のパネル？？で仕上げて統一感が出た感じ。。。。？？？？？

実はこれが　大きな間違い。
マンション２室のリフォームで使用される木材の量なんて、ほんとわずかなんです。おそらく杉板の一等材だと　僕の感覚で、m3当たり３〜４万円程度。
（まあ、見た目に一等材を削って仕上げた感じにしか見えませんでしたが。。。）

木材には檜とか松とかいろいろありますが、この杉の一等材というのが、ある意味木材の中でもっとも安い材料です。檜の一等材でも一般的に５〜６万円します。

仮に　設計者さんが、材木屋さんに
「おっほん！今回杉を大量に買いたいので、特別に安くしてください。大量に買いますから！」
といって、マンションのリフォームで　せいぜい２〜３m3程度の使用量だったら　材木屋さんは　激怒すると思います。
材木屋さんが、「大量に購入するから　多少安くてもいいかな。。。」と普通に思える使用量は、おそらく２０〜３０m3以上でしょう。

仮に今回の木材使用量が、３m3だとすると、木材金額はたったの１２万円程度です。
国内でもっとも安いと思われる　杉の一等材を１２万円程度購入しても　安くなるのはたぶん１万円か５０００円程度。もし

「今回テレビに出るから安くしてね」となれば　特別価格があるかもしれませんが　それでも材木屋さんが杉を普通に買う価格がm3辺り３万円程度なわけですから　そんなにびっくりするほど安くはなりません。

先ほどのように　仮に３０m3購入する　となれば、木材金額は合計１００万円を超えますので、まあ１０万円程度は　マケてくれるかもしれません。


もうひとつ言える事は
昨今の建築不況の中で、建築資材については　もはや限界まで安く普通に販売されています。場合によっては　普通に赤字になる金額で売られているのです。

昔は　住宅１件建築する際、「ユニットバス・キッチン・洗面台・フローリング・その他多くの建材を　○○商社ですべて購入するから　今回は特別に安くする。」という事も実際ありましたが、今では価格的に限界に達していますので、建材をいろんな商社からバラバラに購入したほうが　総額が安くなるケースがほとんどです。

私も予算をコントロールする際、ユニットバスはA社　キッチンはB社なんて　A社B社を競わせた方が総額は安くなります。

高度経済成長の時代には　一品・特注品だと高くなるが　これを大量生産・大量販売することによって製品単価を下げるという手法が当然のようにありましたが、このビジネスモデルも　現代はすでに崩壊しています。人口も減り、人の趣向も多様化し、１つの商品を大量販売できない時代になってきています。


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悪徳業者に気をつけろ！！って事で、１つ。

不動産会社を仲介して　土地・建物を購入する場合、その重要事項説明書・契約書に　最近ではとある　１文が加筆されるケースがよくあります。

それは、

「この物件の売買に際し、後日隠れた瑕疵が発見されても、その損害は売主および仲介業者に一切請求しない事とする」

といった　ような文章です。これが最近加筆されるようになったのは、わけがあります。

それは　少し前に、土壌汚染防止法たらなんたらという法律が取引業務の中に加わってきまして、土地が何かの薬などで汚染されている場合その責任は　元の持ち主が追わなければならない　ということになったからです。

具体例では、私の周りでもありまして
例えば　元ガソリンスタンドだった土地、元クリーニング店だった土地、もと農薬・印刷など工業の土地だった場合、その土地が、国が定めた約２６種類の汚染物質の濃度が基準を超えていた場合、その土地は「汚染された土地」　ということになり、土砂自体を産業廃棄物として廃棄処分しなければ　最悪の場合別の用途の為の建築物を建てられない場合もあるというのです。

実際に、よくある例として
Aさんが何も考えず　農地をBさんに売却したのち、Bさんは　取得した土地が強度の農薬で汚染されているという測定結果を元に、土砂の入れ替え。産業廃棄物の処分費用などを、元の持ち主（売主）に請求したため、Aさんは土地を売ったにもかかわらず、１円もお金が残らなかった、というトラブルが続出したのです。



その後、仲介不動産会社は　上述の１文を加えるようになりました。こう書いておけば、売る前に土壌の分析などをせず、売却後に土壌が汚染されていた事が判明しても、損害賠償を逃れられる　という風に考えたからです。

この１文は　少しの期間効果がありました。実際に土壌が汚染されていても　買主は泣き寝入りすることが増えました。



そこで、その後、（平成１４年ころだったかな。。。）　消費者保護法という法律がまた出来ました。
この消費者保護法は、単に建築・不動産関連だけの法律ではなくて　広く消費される物産にかんしてすべてに消費者を保護するための法律です。

その中に、

もし　土地取引の中で、上記のような　「一切の隠れた瑕疵の責任は取らない」とする特例が記入されていても、消費者保護法は　それを一切無効にすることが出来る！！！というような条文があるのです。つまり、消費者が損をするような土地契約はしてはいけないし、してもそれは無効であるというのです。

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もし、最近土地、建物を購入された方の中で、「隠れた瑕疵があっても責任は問わない」　というような文章が特約として書かれているような方、その不動産業者は　いわゆる悪徳不動産業者です。


法律の上では無効な条文を　自分の身を守るため、消費者を保護「しない」目的の為、契約書に加筆しているわけです。
消費者保護法を　不動産業者自体が知らないのか？もし知っていても　買主はそんな法律知らないだろうから　無効だけど　一応書いておこう　と悪意をもって書いているのか？わかりませんが

この１文を書いているだけで、悪徳不動産会社というのは　間違いないでしょう。



平たくわかりやすく言うと、スーパーで賞味期限切れの商品を売って　お金を払う時に、「もしお腹が痛くなっても　スーパーに責任を追求しない」という約束をさせられているような感じ。

身の覚えのある方　ぜひ契約書をもう一度目を通してみてください
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今回の設計者の方は　なかなか優しい設計というか　その建物に関する思いなど　面白かったと思います。
僕も、特には、「階段は普通は通行するためだけのスペースだけど　それを別の用途にする」という考え方は面白いな〜と感銘しました。

でもやっぱり　問題も。。。

まず、主要な構造部分を変更して　建築確認は要らないのだろうか？画面を見る限り、リフォーム後に容積率もオーバーしているように感じる。。
また、基礎の補強だ！なんてやっていましたが、柱を次々に切断していって　構造的に大丈夫なんでしょうか？

さらに専門的な話をすると、

柱を切断して　別の材料を補給していく際、その固定方法は、大工用語でいう、いわゆる「イモで止める」というやり方。ホゾも補強金物もなく、ただ単に突合せに斜めに釘を打っているだけ。主要な柱を真っ二つにしておいて、その後イモで止める？？って僕の感覚では考えられない。。

今回の設計者さんは　面白いコンセプト、しかも住む人の為に考えられたもので　発想はなかなかおもしろかったと思います。


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景気は　悪いですね。良くなる雰囲気さえもありません。

どの業種も　利益を度外視し　自社の支払いの為だけに、安い受注を繰り返しています。根が深い不況です。政府のちょっとした景気対策も、「ぬかに釘」となる可能性が高いです。

多業種に渡って不況ですので、「環境税制」などの、景気対策では、多少環境に対応した商品が売れ　一部の人が若干儲かるだけですね。



ホンダインサイト・トヨタプリウスが、ニュースでは売れているようです。でも、この２車は、会社にほとんど利益をもたらさない商品です。どちらの価格設定も　赤字すれすれ　悪く言うと売れれば売れるほど、会社に赤字が増えていく状態に近い商品。会社のお金を回す為の商品です。

まさに、今のゼネコンの受注の仕方と同じです。高度経済成長期の　「１個作る原価は高いが、大量生産することによって　コストを下げて　安く売る」というビジネスモデルは　もう崩壊しているのです。


バブル崩壊の時代から　人の価値観は崩壊してしまっています。

まったく価値のない土地・株に、多くのお金を投資したり　必要以上の担保評価をしたり。。。
本来なら３００万円する車を２００万円で売ろうとしてみたり。
まったく仕事をしない人に、多くの退職金が支払われたり
建築工事費が何億もするホテルを１円で売ってみたり。

この価値観を取り戻さなければ　数十年毎に　今回と同じようなバブル崩壊を繰り返してしまうでしょう。




とは言っても、、無理かな。。人間はエゴイストですから。

善者ぶいて　夢のような正論を押し通しても　自分の人生の中でこの世の中が変わることはありえないとも思います。
多少「これで自分は本当にいいのか。。？」と自問自答しながら　上手く世の中の波に乗ってスイスイ泳ぐ方が　人生としては　満足するものになるのだろうか。。。


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この番組を見てて　毎回思うのですが。。。

解体工事をしてみて、あっと驚く問題箇所を発見した！！という所。。。おかしくないですか？？

普通の設計者なら、リフォームをする場合　既存の建物をいろいろ調査して　その工法・工程・を事前に検討し、予算を組み　設計図とするのが当たり前だと思うのです。

「設計」というのは　文字通り　「計って設ける」　という事です。だから解体してみて表面の仕上材を取り除いてみたら、「ほら！私の予想通り！！こうなると最初から考えていたのだ！」というのが、本来の設計士の仕事です。

・太陽が差し込む方向を予想して　窓を設ける。
・奥さんの行動パターンを計画して　プランニングする。
・地盤を調査して　構造を考える。　　
・建築予算を考慮して　仕上げ材を検討する。
などなど、実際に建物が完成した後の　未来を予想して計画するのが　設計という業務だと思っています。

具体的にも、発注者である建築主さんに、解体した後予想もしなかった追加工事金額を請求された　となると大問題です。僕なら

「おいおい！！それを最初から調査して　計画するのが　君の仕事でしょう！君の調査不足であり　追加金額など払えません」　というと思います。

まあ、テレビなので　構成上視聴者受けするようにデフォルメした部分はあるかもしれませんので、担当の設計者さんの責任では無いかもしれませんが。。。

いずれにしても、現場がバタバタして　図面通りに納まらない、材料が足らない、予定より手間がかかった！なんて始まったら　現地の調査不測、設計図の情報不足、つまり設計者の力量不足といえると思います。

また次回を楽しみにしましょう。
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